Ім’я Ігоря Ніконова вже давно пов’язують не лише зі зведенням житлових комплексів. Дедалі частіше воно фігурує в контексті забудови найдорожчих і найцінніших земель Києва. Після роботи першим заступником голови КМДА та радником Віталія Кличка компанія KAN Development стала одним із найбільших девелоперів столиці та отримала під контроль десятки гектарів історичних територій і дорогих міських ділянок.

Під забудову нині відводять археологічні пам’ятки, історичні ареали та центральні квартали Києва. Водночас транспортна, соціальна й інженерна інфраструктура міста вже не витримує такого навантаження. Наслідками хаотичної забудови для киян стали затори, перевантажені мережі, нестача місць у школах і садках, а також руйнування історичного середовища.

Одним із найрезонансніших прикладів став Китаївський археологічний комплекс. Київрада поновила договори оренди п’яти земельних ділянок загальною площею понад 70 гектарів. Ідеться, зокрема, про майже 22 га в Китаєві, понад 23 га в Самбурках, близько 10 га в урочищі Болгарське та ще дві ділянки площею понад 5 га. Формально орендарем виступає ПрАТ «Київська овочева фабрика», проте KAN Development публічно заявляє про участь у цьому проєкті та отримала землю в суборенду. На цій території планують збудувати понад 40 житлових секцій, хоча значна її частина належить до пам’ятки археології національного значення.

Одночасно пов’язана з Ніконовим «Київська овочева фабрика» через суд намагається домогтися скасування постанови Кабінету Міністрів № 863. Саме цим документом для Китаївського археологічного комплексу уточнили межі та посилили охоронний статус. У позові також вимагають заборонити державі розробляти охоронну документацію для пам’ятки. Поки прокуратура намагається повернути ці землі державі, забудовник добивається усунення юридичних обмежень, що заважають забудові історичної території.

Окремо привертають увагу заяви Ніконова про можливість провести археологічні розкопки за його кошти. Водночас Китаїв досліджують уже понад сто років. Саме тут виявили візантійську амфору зі срібними гривнями XI–XII століть, давньоруське городище, печерний комплекс, курганний могильник і сотні інших артефактів, які вже експонуються в Національному музеї історії України. Крім того, прокурори виявили 14 підроблених аркушів у матеріалах археологічного дослідження, виконаного на замовлення забудовника.

Китаїв не є єдиним конфліктним проєктом KAN Development. Під час зведення «Файна Таун» були знесені гаражні кооперативи. «Комфорт Таун» роками зазнавав критики через забудову промислової території та проблеми з інженерними мережами. У Respublika забудовник фактично перекрив передбачений містобудівною документацією громадський прохід до ТРЦ «Республіка Парк», перетворивши комунальну територію на приватний простір. Ідеться вже не про окремі епізоди, а про сталу модель, у межах якої суспільні інтереси відступають перед комерційною забудовою.

Ще один показовий кейс — офісно-готельний комплекс «Столичний» на Хрещатику, 5 та Грушевського, 4-Б. Через ТОВ «ГРААЛЬ» та фонд «АРС КЕПІТАЛ» спільно з Ніконовим отримали контроль над ділянкою в історичному ареалі Києва та буферній зоні ЮНЕСКО. У 2021 році Київрада продовжила оренду цієї землі, а в 2024-му ДІАМ видала дозвіл на будівництво. Це сталося попри те, що проєкт роками залишався замороженим через конфліктний правовий статус, містобудівні обмеження та ризики порушення законодавства про охорону культурної спадщини.

Найбільші ризики в цій ситуації несуть не забудовники, а люди, які купують квартири або інвестують у такі об’єкти. Якщо суд визнає передачу землі незаконною, скасує договори оренди або дозвільні документи, будівництво може бути зупинене, а введення об’єктів в експлуатацію стане неможливим. У такому разі саме покупці залишаться з недобудовами, судовими процесами та багаторічною боротьбою за власні кошти. Поки влада, забудовники та великі бізнес-групи ділять історичний Київ, усі ризики, як і раніше, перекладають на інвесторів.