В Україні продовжує діяти «сіра» схема, пов’язана з житлом самотніх пенсіонерів. Після березневої індексації багато людей похилого віку розраховують на будь-яке зростання виплат, але частині з них натомість пропонують покращити матеріальне становище через договір довічного утримання в обмін на квартиру. Така практика давно викликає сумніви, а “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” ще у 2011 році вже потрапляв у поле зору медіа. Портал “Коментарі” вирішив з’ясувати, чи йдеться про сумнівні схеми, чи про легальну допомогу тим, хто її потребує.

На сайті “Центру” сказано, що у 2007 році кілька молодих людей захотіли створити організацію для допомоги літнім людям, аби змінювати їхнє життя на краще. Вони наголошували на любові до людей, прагненні підтримати найбільш незахищених і вірі в успіх. Водночас попри соціальну назву та відповідні заяви, структура зареєстрована як комерційна організація у формі товариства з обмеженою відповідальністю.

За даними YouControl, ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” зареєстрували 12 лютого 2008 року. Статутний фонд становив 51 500 гривень, а основною сферою діяльності вказано надання послуг з догляду із забезпеченням проживання для літніх людей та інвалідів. Нині директором компанії є Богдан Мазур. Компанія веде комерційну діяльність і демонструє зростання: якщо у 2021 році її дохід становив 752 тис. грн, то за підсумками 2024-го — 1 млн 938 тис. грн.

У самій компанії пояснюють, що займаються допомогою в підготовці та підписанні договорів довічного утримання. Там стверджують, що шукають відчужувачів та інвесторів, готують правовстановлюючі документи та здійснюють повний юридичний супровід договорів. За ці послуги, як повідомили порталу в “Центрі допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, вони беруть комісію з “інвестора”, який отримує житло в обмін на договір довічного утримання. Розмір цієї комісії компанія не назвала, зазначивши лише, що вона залежить від конкретного об’єкта, складності супроводу і фіксується в окремому договорі.

Також у ТОВ наголошують, що не є стороною договору довічного утримання. Свою роль там описують як організаційний супровід, перевірку сторін, підготовку договору та контроль правильності його оформлення. Під час відбору інвесторів “Центр”, за власними словами, може відмовити особам із сумнівною репутацією або тим, хто демонструє ризиковану чи неетичну поведінку. Якщо ж власник житла вважає, що його права порушені, він може звернутися до суду. У компанії кажуть, що такі випадки рідкісні, але не уточнюють, чи представляють у таких процесах інтереси пенсіонерів.

Попри таке пояснення своєї діяльності, у минулому фірма вже отримувала негативну увагу з боку медіа. У 2011 році ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” стало фігурантом журналістського розслідування, де йшлося про продаж квартир пенсіонерів із великим дисконтом. У матеріалі описували історію мешканки Рівного Катерини Літкевич, яка за 500 грн на місяць довічного утримання переоформила права на квартиру на чоловіка з Полтавської області. За словами журналістів, вона отримувала виплати лише 4 місяці, після чого їй повідомили, що прав на житло вже не має.

Тоді ж журналісти стверджували, що у 2011 році в “Центрі” одиноким пенсіонерам пропонували одноразову виплату від 20 тис. грн та щомісячні виплати близько 500 грн. Окрім цього, тим, хто підписував договір, обіцяли безкоштовне відвідування заходів та екскурсій, організованих “Центром”. Паралельно, за даними авторів розслідування, компанія пропонувала охочим купувати квартири в містах України з дисконтом до 70% ринкової вартості шляхом укладення договору довічного утримання з одиноким пенсіонером.

Як писали журналісти, вартість таких угод прямо залежала від очікуваного терміну життя пенсіонера: чим менше часу, на їхню думку, він проживе після підписання договору, тим вигіднішою стає інвестиція. Для цього навіть нібито використовували спеціальні таблиці, де прораховували доцільність вкладення залежно від того, через скільки років квартира “звільниться” від бабусі чи дідуся. Автори матеріалу вважали, що головне в цій схемі — знайти самотню людину без спадкоємців і переконати її підписати договір, а саме для цього і працюють такі структури, як “Центр”.

Журналісти також заявляли, що, видаючи себе за інвесторів, які шукають нерухомість за 30% вартості, вони вийшли на директора компанії “Рента-Капітал” Михайла Вулаха. За їхніми словами, той запропонував 1-кімнатну квартиру в Рівному за 8000 дол. і нібито сказав, що “Рента-Капітал” та “Центр” — “це одне й те саме”. У розслідуванні наголошувалося: Катерина Літкевич за свою 1-кімнатну квартиру, яку ріелтор оцінював у 25 тис. дол., отримала перший внесок у 20 000 грн, тоді як потенційним покупцям аналогічне житло пропонували за 8000 дол. Різниця, як зазначали журналісти, осідала у фірмі-посереднику. Вони також писали, що діяльність із таких “інвестицій у нерухомість” велася через низку фірм, які входили до концерну “НК-Група”.

У публікації 15-річної давнини, як зазначає портал, йшлося саме про ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, оскільки вказаний там код ЄДРПОУ — 35759087 — повністю збігається з номером цієї компанії. Окремо зазначається, що крім ТОВ існує ще й громадська організація “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів “Пенсіон”. Її створили у 2015 році, а засновниками стали ті ж Михайло Вулах і Богдан Мазур. Керує організацією Надія Вулах, яку називають імовірною родичкою одного із співзасновників.

Попри журналістське розслідування та висновки його авторів, правоохоронці в Україні офіційних претензій до ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” не мають. Водночас компанія все ж згадувалася в одному кримінальному провадженні за 2018 рік, про що йдеться далі. Саме ТОВ у відповіді порталу заявило, що не є стороною договорів довічного утримання, не займається торгівлею нерухомістю, а заробляє на комісії від інвесторів. Свою функцію компанія зводить до пошуку пенсіонерів та інвесторів, юридичного й організаційного супроводу їхніх відносин, а також ролі певного гаранта й посередника.

YouControl фіксує згадки ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” у 192 судових документах у цивільних справах. Серед них — 15 справ про дострокове розірвання договорів довічного утримання, де “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” проходить як третя сторона. У самій компанії визнають, що подібні ситуації трапляються, хоча називають їх поодинокими. Водночас сам “Центр” стверджував, що станом на грудень 2020 року під його опікою перебувало 2052 особи. Чи з усіма з них були укладені саме договори довічного утримання, невідомо, тому точно оцінити масштаб 15 справ про розірвання неможливо.

Окрему увагу привертає цивільна справа № 642/5507/23. У ній мешканка Харкова намагається розірвати договір, укладений із ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” 26 травня 2020 року. За цим документом компанія зобов’язувалася надати їй юридичні та інші інформаційно-консультаційні послуги, які стосувалися майбутнього укладення договору довічного утримання. Йшлося про збирання або відновлення всіх необхідних документів, пошук набувача, організацію нотаріального посвідчення договору та подальший моніторинг виконання його умов. Набувачем за договором довічного утримання стало ТОВ “Пенсіон-ЮA” (Pension-UA), яке, за матеріалами справи, підібрав саме “Центр”.

У договорі з ТОВ “Пенсіон-ЮA” було передбачено, що пенсіонерка отримуватиме 900 грн щомісяця та оплату 50% комунальних послуг. Юрист, який представляє її інтереси, стверджував, що такі умови не відповідають принципам справедливості та є невигідними, оскільки 900 грн на місяць навіть не дорівнювали 50% прожиткового мінімуму на одну особу станом на травень 2020 року. Крім того, позивачка була людиною похилого віку, невиліковно хворою, у лютому 2020 року перенесла інсульт і на момент підписання договору перебувала під наглядом невролога після інсульту. Також, за твердженням її представників, через наявні захворювання вона не могла повною мірою розуміти значення своїх дій, об’єктивне співвідношення прав і обов’язків сторін та невигідність умов договору.

Попри ці доводи, суд першої інстанції, а потім і Харківський апеляційний суд відмовилися розривати договір. З формального погляду суд підтвердив законність укладеної угоди, хоча з моральної точки зору, як зазначає портал, пропозиція 900 грн на місяць за квартиру важко хворій жінці після інсульту виглядає сумнівно. Водночас ще більш показовим називають інше: саме ТОВ “Пенсіон-ЮA”, якому “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” допомагає підбирати житло, виявляється пов’язаним із тим, кого в матеріалі названо “благодійником” українських пенсіонерок.

Ще один приклад — позов мешканця Полтави Юрія Лебеденка. У 2019 році він уклав із ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” договір на “юридичні та інформаційні послуги”, який фактично передбачав допомогу у підборі та укладенні договору довічного утримання. Згідно з його умовами чоловік мав отримати 30 тис. грн одноразово, 750 грн щомісяця та оплату комунальних послуг. Однак ті самі 30 тис. грн він повинен був передати ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” як оплату за надані послуги.

У 2021 році Юрій Лебеденко звернувся до суду з вимогою розірвати договір, але безуспішно. Спочатку районний суд, а згодом у квітні 2024 року і Полтавський апеляційний суд відмовили йому у задоволенні позову. Таким чином, як підсумовує портал, чоловік фактично відчужив житло за 750 грн на місяць і “комуналку”, оскільки одноразові 30 тис. грн пішли ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”. У цьому судовому процесі співвласник компанії Богдан Мазур виступав свідком.

Згідно з даними YouControl, ТОВ “Пенсіон-ЮA” було співзасновником агентства нерухомості ТОВ “Рента-капітал”, яке вже згадувалося раніше. Це має значення з огляду на твердження журналістського розслідування 2011 року, де Михайло Вулах говорив від імені і “Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, і “Рента-капітал”, називаючи їх “одною структурою”. Підстави для цього, як випливає з даних аналітичної системи, у нього були.

YouControl вказує, що ТОВ “Рента-капітал” належить Михайлу Вулаху та Богдану Мазуру в рівних частках по 50%. Статутний фонд компанії становить 20 тис. грн, а її основний вид діяльності — “агентство нерухомості”. Інакше кажучи, за логікою матеріалу, виступаючи нібито від імені пенсіонера, “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” Михайла Вулаха та Богдана Мазура укладав договори довічного утримання із пов’язаною структурою — ТОВ “Рента-капітал”, яке згодом могло продавати таку нерухомість за ціною значно нижчою за ринкову. Як приклад наводиться 10 800 грн. на рік довічного утримання господині квартири в Ленінському районі Харкова.

Портал також стверджує, що отримав доступ до закритого чату ТОВ “Рента-капітал”, де покупцям пропонують квартири нібито з великими знижками. На користь того, що це саме чат “Рента-капітал”, автори наводять символіку, яка є на сайті компанії, а також назву чату — “Квартири з орендарями”. У цьому чаті, за їхніми словами, розміщуються оголошення з указанням ринкової ціни, сум, потрібних для виконання умов договору довічного утримання, характеристик житла, а також даних про власника — його вік, хвороби та наявність родичів.

Серед прикладів називають 3-кімнатну квартиру в Дніпрі: при ринковій ціні 33 тис. дол. її пропонують за 16 тис. дол. Власниця при цьому має доньку і онуків, але стосунки з ними погані. Ще один варіант — “однушка” у столиці. Якщо її ринкова ціна становить 55 тис. дол., то в чаті її пропонують за 27 500, а щомісячні витрати складають 3500 грн самотній 78-річній бабусі плюс комунальні послуги — 1500 грн влітку та 2800 взимку. Також згадується “двушка” у Полтаві, яку оцінюють у 12 тис. дол., тобто у 2,5 рази дешевше за ринок, із щомісячною виплатою 1800 грн 71-літньому дідусеві та оплатою комунальних послуг у розмірі 1500 грн влітку та 2800 грн. взимку. Про його сина, як зазначено, нічого не відомо вже 30 років.

Автори матеріалу наводять і розрахунок на прикладі квартири в Дніпрі, яка належить 87-річній пенсіонерці. У такому випадку покупець має сплатити 16 тис. дол. за житло, 30 тис. грн на рік, тобто близько 700 дол., самій власниці, а також ще близько 30 тис. за комунальні послуги, що також становить приблизно 700 дол. Отже, загальні стартові витрати — 16 тис. дол. за квартиру та близько 1500 дол. на рік на подальші виплати. Якщо договір виконувати чесно і без порушень, знадобиться 10 років, аби витрати інвестора зрівнялися з озвученою ринковою ціною 33 тис. дол. Однак, зважаючи на 87-річний вік власниці, такий сценарій названо малоймовірним, а сама квартира через 10 років, імовірно, коштуватиме значно дорожче. Не дивно, як підкреслює портал, що під усіма трьома оголошеннями стояла позначка “інвестора знайдено”.

У підсумку така угода виглядає безпрограшною для покупця, але вкрай сумнівною з моральної точки зору, оскільки фактично базується на заробітку на самотніх пенсіонерах. Вони передають свої квартири тим, хто позиціонує себе як їхніх “благодійників”, а згодом житло перепродається. При цьому невідомо, чи справді самі пенсіонери отримують кошти з озвучених сум, чи більшість грошей забирає ТОВ “Рента-капітал”, а, наприклад, власниця 3-кімнатної квартири в Дніпрі отримує лише 30 тис. грн на рік.

Початок цієї “благодійності”, як зазначається у матеріалі, виглядає просто: реклама безкоштовної допомоги пенсіонерам від “юриста пенсіонерів” Михайла Вулаха. При цьому у Реєстрі адвокатів Михайла Миколайовича Вулаха не зареєстровано. Автори вважають, що така реклама разом із назвою ТОВ — “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” — є зручним інструментом для пошуку самотніх літніх людей, які потребують допомоги, та їх переконання укласти договір довічного найму.

Далі портал звертається до біографії власників цієї структури. На сайті “Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів” Михайло Вулах пише, що після створення Центру у 2007 році почав допомагати пенсіонерам. Водночас там не згадується його політична кар’єра, яка виявилася невдалою, але амбітною. Зокрема, 25 травня 2008 року Михайло Вулах балотувався на посаду міського голови Києва як самовисуванець і набрав 187 голосів. Хоча він ішов самостійно, водночас був членом Народної партії України, яку очолював двічі спікер парламенту Володимир Литвин.

Крім того, до ліквідації у березні 2021 року Михайло Вулах вважався керівником Подільської районної організації “Народної партії” у місті Києві. Згодом, на позачергових виборах народних депутатів 15 грудня 2013 року, він уже представляв іншу політичну силу. Центральна виборча комісія зареєструвала його кандидатом у мажоритарному округу №223 у Києві, де він ішов як член партії “Молодь до влади”, зареєстрованої у 2010 році. На тих виборах одним зі спостерігачів від цієї партії у 223-му окрузі був Богдан Валерійович Мазур — власник 50% частки в ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, ТОВ “Рента-капітал” та ряді інших комерційних структур разом із Михайлом Вулахом. Однак вибори Михайло Вулах програв.

Щодо діяльності компаній, портал зазначає, що офіційних претензій у правоохоронців до ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” та ТОВ “Рента-капітал” немає, хоча обидві структури згадуються у низці сумнівних кримінальних справ. Так, одна зі столичних квартир належить ТОВ “Рента-капітал”, а раніше нею за допомогою підроблених документів заволоділа група осіб. Адвокат компанії наполягав у суді, що фірма є сумлінним покупцем, однак арешт з квартири знято не було.

ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” згадувалося і в кримінальному провадженні №32018100060000074 від 25 червня 2018 року. Втім, безпосередніх претензій до компанії слідство не висувало. Правоохоронці лише намагалися отримати копію особової справи одного зі співробітників, який виявився серед тих, хто перераховував гроші на банківські рахунки підозрюваного в ухиленні від податків. За офіційного доходу у 2008-2016 роках у розмірі 208 тис. грн ця особа отримала на рахунки понад 20 млн грн. У матеріалі пояснюється, що йдеться про так званого “дропа”, через якого виводять у тінь кошти, одержані незаконно або приховані від оподаткування. Саме через діяльність таких осіб, як зазначає портал, українці останні два роки відчувають на собі “принади” обмежень на карткові перекази.

Після цього автори ставлять питання про податки, якщо діяльність ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” та ТОВ “Рента-капітал” де-юре є законною. За офіційними даними, ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” є збитковим. Попри зростання доходу у 2024 році, при виручці 1 млн 938 тис. грн компанія показала збиток у 3000 грн. У 2023 році, коли дохід становив 1 млн 672 тис. грн, чистий прибуток дорівнював 409 тис. грн.

Ще більше запитань, на думку порталу, виникає щодо ТОВ “Рента-капітал”. Якщо компанія дійсно продає у своєму закритому чаті квартири за майбутніми договорами довічного утримання, обсяги її доходів мають бути значними. Продаж лише 3-х квартир із цього чату, за наведеними розрахунками, повинен дати 55 500 дол., що при курсі 43,4 грн становить близько 2,4 млн грн. За місяць у згаданому Telegram-каналі, як стверджується, виставляють 6-8 квартир, що попередньо може приносити понад 5 млн грн на місяць. Водночас увесь дохід компанії за 2024 рік задекларований на рівні 2 млн 345 тис. грн, із яких 937 тис. — це чистий прибуток.

Така активна торгівля квартирами в чаті, а також згадка ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” у справі про відмивання грошей і ухилення від податків за участю “дропів”, на думку авторів, може свідчити про приховування частини прибутку для мінімізації податкових зобов’язань.